Skitseforslag

Når I vil bygge nyt, om- eller til, er det vigtigt at vide, at I står over for et forløb, der både kan være langt og kompliceret. Der er mange detaljer, der skal gennemtænkes, og der kan dukke forhindringer og udfordringer op undervejs. Men jo bedre forberedt I er, jo større er muligheden for at komme godt igennem.

Skitseforslaget er et af de første tiltag på vejen. Skitseprojektet bliver lavet af os, og er udarbejdet på baggrund af møder mellem Jer og os. Her kan I fremlægge Jeres ideer og ikke mindst ønsker.

Der kan være stor forskel på, hvor afklaret man er som bygherre, hvor præcis man er med hensyn til, hvad man ønsker sig og har brug for. Der er ofte flere måder at udføre projektet på, men der kan også være åbenlyse begrænsninger, der gør, at det, I allerhelst vil have, ikke kan lade sig gøre. Mødet og skitseforslaget er vores mulighed for at spore os ind på Jeres ønsker, krav og muligheder. I den forbindelse er det vigtigt, at I præcist definerer, hvad I vil have, samtidig med at I er åbne for ideer og forslag.

Et typisk skitseforslag indeholder:
• Oversigtsplan
• Plan- og indretningstegninger
• Facadetegninger
• Visualisering – Som tilkøb
• Økonomi – Som tilkøb

Myndighed

Et myndighedsprojekt ligger i forlængelse af skitseprojektet. Nu er de overordnende beslutninger taget om, hvordan byggeprojektet skal være, og processen kan gå ind i næste fase af projektet. Myndighedsprojektet beskriver projektet mere konkret og detaljeret med tegninger og tekst, hvori det er beskrevet, hvad der helt konkret søges byggetilladelse til.

Det primære formål med et myndighedsprojekt er at give kommunen tilstrækkeligt materiale, så de på den baggrund kan vurdere, om der kan gives byggetilladelse eller ej.

Der er dog stor forskel på, hvad de forskellige kommuner anser for at være “tilstrækkeligt materiale”. De fleste kommuner har på deres hjemmeside en liste over det materiale, kommunen skal bruge for at give byggetilladelse.

Selvom et myndighedsprojekt er mere detaljeret end det første skitseforslag, er det stadig ikke tilstrækkeligt til at bygge efter. I vil med myndighedsprojektet kunne tale med en håndværker og få en snak om projektets pris og varighed. Men et egentlig tilbud vil især for større projekter forudsætte, at der udarbejdes et hovedprojekt.

Et myndighedsprojekt indeholder:
• Oversigtsplan
• Plantegninger
• Snittegning
• Facadetegninger
• Ansøgning via Byg og Miljø portalen

Hovedprojekt

Når kommunen har givet byggetilladelse, og de økonomiske forhold, som fx byggelån er drøftet med banken, er der i princippet grønt lys for et byggeprojekt og et hovedprojekt kan udarbejdes.

Hvis der ikke ofres den tilstrækkelige tid og indsats på hovedprojektet, er der alt for mange løse ender, når du går i gang med at bygge. Det betyder, at nogle ting først bliver afgjort undervejs i byggeriet, og det kan være lidt af en satsning. Konsekvensen kan være løsninger, der alligevel ikke kan lade sig gøre, eller ting, der skal laves om. Alt sammen noget, der i sidste ende kan være fordyrende for projektet.

Med andre ord – et hovedprojekt skal først og fremmest være et klart og entydigt tegningsmateriale, med en detaljeringsgrad så entreprenør og håndværkere kan bygge efter det.

Hvis hovedprojektet bruges til indhentning af tilbud, bør det suppleres med yderligere udbudsmateriale. Håndværkere vil i forbindelse med afgivelse af tilbud forholde sig til det de kan se og læse i materialet. Netop derfor er et fyldestgørende og grundigt gennemarbejdet materiale meget vigtigt, for at få den mest nøjagtige pris.

Et hovedprojekt indeholder:
• Situationsplan
• Plantegninger
• Fundaments- og afløbsplan
• Spærplan
• Facadetegninger
• Snittegninger og detaljetegninger
• Energiberegning
• Statisk rapport

FAKTA
I forbindelse med indhentning af tilbud fra flere entreprenører på baggrund af et detaljeret projektmateriale, er der penge at spare!

Gennemsnitligt sparet mellem billigste og næst billigste:
Kr. 280.000,- inkl. moms

Gennemsnitligt sparet mellem billigst og dyrest:
Kr. 505.000,- inkl. moms
(Projekterne er alle udbudt til 3-5 entreprenører)

Udbudsmaterialet

Som supplement til hovedprojektet, bør der udarbejdes et udbudsmateriale. Udbudsmaterialet skal sammen med hovedprojektet danne grundlag for tilbudsindhentning, kontrahering og udførelse.

Et udbudsmateriale indeholder:
• Beskrivelse, opdelt i fagentrepriser
• AB 92 (AB18 fra 1. jan 2019)
• Udbudsbrev
• Tilbudslister
• Entreprisekontrakt

I bør indhente tilbud på byggeriet hos flere forskellige entreprenører og dernæst bruge god tid på at granske de forskellige tilbud. Efterfølgendene bør der skrives en udførlig kontrakt med det valgte firma.

Byggebeskrivelsen skal underbygge tegningerne og forklare det, man måske ikke lige kan læse ud fra tegningerne. Det kan være beskrivelse af typer, produkter og varer. Desuden beskriver den også, under hvilke juridiske spilleregler tilbudet afgives, som typisk er AB92 (AB18 fra 1. jan 2019) (Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed).

Et udbudsmateriale skal desuden indeholde et udbudsbrev. I udbudsbrevet skal der være en kort beskrivelse af byggeprojektet, herunder hvilken entrepriseform der anvendes, – til hvem eventuelle spørgsmål kan rettes, samt hvornpår tilbudene skal afleveres.

Sammen med udbudsbrevet laves tilbudslister. Tilbudslisterne udformes for hver entreprise og bør følge arbejdsbeskrivelsens punkter. Tilbudslisterne kan indeholde mængde-, del- og m²-priser. Det kan ofte være en god idé at bede om alternative priser på f.eks. to forskellige typer tagdækninger. Måske viser det sig, at man ikke har råd til det tag, man egentlig kunne tænke sig, og så har man på forhånd fået en pris på et billigere alternativ. På dette tidspunkt er håndværkeren endnu i konkurrence, så derfor vil begge priser være troværdige.

Det er også en god idé at få oplyst f.eks. en m²-pris på lægning af 1 m² klinker. Så kan man vælge til eller fra, hvis man er nødt til at gennemgå en sparerunde eller gerne vil have et større fliseareal lagt, end det der er beskrevet.

Entreprisekontrakten skal indeholde alle de juridiske aspekter, økonomiske og tekniske forhold. Det er også her, det skal fremgå, hvis I har aftalt, at firmaet skal betale dagbøder, hvis tidsplanen overskrides.

Entrepriseformer

Entrepriseformen er et udtryk for, hvor de forskellige ansvarsområder (jura, økonomi, projektering, byggestyring m.v.) er placeret, og hvilke konsekvenser det har for dig som bygherre. Det er uhyre vigtigt at vælge den rette entrepriseform.

Fagentreprise
Ved fagentreprise udbydes hver entreprise for sig selv og ved denne entrepriseform er det Jer, der har det overordnede ansvar for koordineringen mellem entreprenørerne inkl. styring af tidsplanen. Der skrives en kontrakt med hver enkelte fagentreprenør og afregningen sker direkte til Jer.
(Se figur 1)

Hovedentreprise
Ved hovedentreprise er alle entreprisen samles under en hovedentreprenør, som I skriver kontrakten med.

Hovedentreprenøren indgår kontrakter med alle underentreprenører og styrer både kontrakter, økonomi, tidsplan, koordinering af egne underentreprenører samt sørger for, at byggeriet står færdigt til tiden. Byggestyring og bygherretilsyn er jeres ansvar.
(Se figur 2)

Storentreprise
En storentreprise er en samlet entreprise, bestående af flere fagentrepriser, men ikke alle fagentrepriser, der skal involveres i byggeriet. Arbejdet bliver således udbudt i en storentreprise og en eller flere fagentrepriser. Der skrives kontrakt med storentreprenøren og fagentreprenørerne. Her er det også jer der har det overordnede ansvar for koordinering mellem entreprenørerne.
(Se figur 3)

Uanset hvilken entrepriseform man vælger kan det være en stor mundfuld, og vi anbefaler, at der entreres med en professionel rådgiver fra Byggeri & Teknik I/S, og lade os varetage tilsynet og byggestyr​ingen for Jer. Det tjener sig sagtens hjem både i sparede ærgrelser og irritationer samt i forhold til den endelige pris på projektet.

Udførelse

Grundlaget for selve udførelsen, er tegninger, beskrivelse og de indkomne tilbud. Byggeriet skal udføres i overensstemmelse med disse.

Det er Jeres ansvar, at jordbunden på byggepladsen er bæredygtig, hvorfor det tilrådes, at der foretages boreprøver med jordbundsundersøgelser inden byggestart. Ofte udføres den geotekniske undersøgelse på et så tidligt tidspunkt, at resultaterne kan indgå i udbudsmaterialet.

En god start er afholdelse af et opstartsmøde, med den eller de valgte håndværkere, hvor tilrettelæggelsen af byggepladsforholdene og koordineringen mellem de forskellige faggrupper kommer endeligt på plads. Tidsplanen bliver udarbejdet, tegninger og kontrakten gennemgåes, og eventuelle spørgsmål afklares.

Med hensyn til byggepladsens indretning skal den være forsvarlig og gennemtænkt i forhold til logistik på og omkring byggepladsen.

Husk, det er bygherren, der er ansvarlig for arbejdsmiljølovgivningen.

I udførelsesfasen skal man holde øje med fem ting:
• Kvalitet
• Omfang
• Tid
• Økonomi
• Sikkerhed

Tilsyn og byggestyring

Der bør afholdes byggemøder samt føres regelmæssig tilsyn med byggeriet. Omfanget aftales altid i forbindelse med opstarten af selve byggeriet. Hyppigheden afhænger ofte af den konkrete sag og byggeriets størrelse.

At føre relevant tilsyn er lidt af en balanceakt. Man skal på den ene side ikke stå på nakken af håndværkerne. På den anden side skal man være på byggepladsen ofte for rettidigt at opdage, hvis der er fejl eller forhold, der ikke er i overensstemmelse med udbudsmaterialet.

Hvis håndværkerne er i tvivl om noget, bør de til en hver tid spørge tilsynet og hellere en gang for meget! Så må tilsynet vurdere, om der er behov for et besøg på stedet, eller om sagen kan klares over telefonen.
God kommunikation med de udførende er altafgørende for et smidigt byggeri og et godt resultat.

Det er vigtigt, at fejl og mangler rettes så hurtigt som muligt i løbet af selve udførelsesfasen og ikke først efter mangelgennemgangen. Derved undgår man tidsspilde og misforståelser, der måske kan udvikle sig til tvister. Det er tilsynets opgave at kontrollere om fejlene bliver rettet, efter at de er påtalt og noteret i et byggemødereferat eller tilsynsnotat.

En del af byggestyringen kan også omfatte økonomi. Fakturaerne fremsendes normalt til den ansvarlige for byggestyringen, der kontrollerer regningerne, inden de sendes til bygherren for betaling. Rådgiveren fører så betalingerne ind i byggeregnskabet.

Afslutning/Afleveringsforretning

Når byggeriet er færdigt, skal håndværkeren aflevere sit arbejde ved en såkaldt afleveringsforretning. Man bør ikke tage det nye byggeri i brug førend afleveringsforretningen har fundet sted. AB92 har nogle standardprocedurer for aflevering, som man bør følge, således at alle ansvars- og risikoforhold samt evt. garantistillelse også følger denne procedure.

En mangel er både ting, der rent faktisk ikke er leveret og ting, der måske er lavet, men ikke på den korrekte eller beskrevne måde. F.eks. ses ofte forkert fald på et badeværelsesgulv, væk fra gulvafløbet i stedet for hen til dette. Altså en klar og meget væsentlig mangel, der skal udbedres inden byggeriet kan afleveres.

Mangelgennemgang:
Når et byggeri således er ved at nærme sig sin afslutning, vil alle gerne videre. Håndværkeren har allerede indgået kontrakt om et nyt byggeri og har ikke flere ledige folk, rådgiveren har nye projekter i tankerne – og som privat bygherre har man på det tidspunkt som regel fået nok af at have folk rendende i sit hus! Det er derfor meget vigtigt at få de sidste detaljer ordnet, inden byggepladsen lukker helt ned.

Sørg derfor for at få alle mangler skrevet ned, det er vigtigt at få det hele med. Synlige mangler, der ikke står på mangellisten, når huset tages i brug, kan være vanskelige at påvise som en mangel efterfølgende.

Der skal foretages en omhyggelig gennemgang af byggeriet evt. sammen med tilsynet, hvor fejl og mangler noteres i en afleveringsprotokol. Her angives ligeledes en udbedringsdato og slutregningen kan ikke fremsendes før fejl og mangler er udbedret!

Byggeriet er således først afsluttet når fejl og mangler er udbedret og slutregningen fremsendt.

1- og 5 års gennemgang

Nogle mangler kan ikke konstateres ved afleveringen. F.eks. kan det vise sig, at den nye hoveddør slår sig efter den første vinter, fordi den er lavet af træ, der ikke har været korrekt nedtørret. 1-års og 5-års gennemgangene er til for at fange den slags fejl og mangler.

Ifølge AB92 har håndværkeren pligt og ret til at afhjælpe mangler i op til 5 år efter afleveringen.

Man indkalder skriftligt til 1-års gennemgangen ca. 11 mdr. efter afleveringen og til 5-års gennemgangen tilsvarende omkring 2 månededer, inden perioden udløber.
Forældelsesfristen:
Når man opdager en mangel, skal man gøre entreprenørerne opmærksom på dette med det samme, og ikke vente til næste gennemgang. Ifølge forældelsesloven kan fejl og mangler forældes efter 3 år, uanset 5-års mangelansvar jf. AB92 (AB18 fra 1. jan 2019).